Rady pro prodávající

06.11.2013 15:43

Prodej nemovitosti je náročnou obchodní transakcí, která se skládá z několika procesních kroků a vyžaduje poměrně složité právní operace.

Spoluprací s profesionálním realitním makléřem můžete celý proces značně urychlit, dosáhnout nejvyšší možné prodejní ceny a ušetřit si velké množství starostí.

  1. Výběr realitního makléře

    Nezávislé průzkumy ukazují, že ti, kteří využijí služeb zkušených realitních makléřů, prodají svou nemovitost za vyšší cenu a v kratší době než ti, co si ji prodávají sami.

  2. Prohlídka nemovitosti realitním makléřem

    Prohlídka vaší nemovitosti je podmínkou pro profesionální servis. Při odhadu prodejní ceny hraje roli nejenom nemovitost jako taková (stáří, stav a vybavení), ale i okolí (občanská vybavenost, dopravní obslužnost) a aktuální nabídka nemovitostí k prodeji v dané lokalitě.

  3. Příprava nemovitosti k prodeji

    Ještě před tím, než nabídnete svou nemovitost k prodeji, je důležité důkladně ji připravit a co nejvíce zvýšit její atraktivitu. Váš realitní makléř vám poradí důležité tipy a doporučí, popřípadě zajistí specialistu, který se o toto může postarat za vás.Nemovitost by měla působit čistě a neosobně, aby umožnila zájemci vlastní představy o možné budoucím využití či zařízení. Zahrady u rodinných domů by měly být udržované. Při fotografování nemovitosti pro marketingové účely doporučujeme odstranit osobní předměty či rodinné fotografie.

  4. Uzavření zprostředkovatelské smlouvy

    Váš makléř vás pečlivě seznámí s podmínkami spolupráce. Jestliže dojde k dohodě, uzavřete spolu s realitní kanceláří zastoupenou vaším realitním makléřem zprostředkovatelskou smlouvu. Ta zajišťuje serióznost průběhu obchodní transakce, obsahuje dohodnuté podmínky a zakládá oprávnění makléře nemovitost nabízet a jednat se zájemci.

  5. Zpracování prodejní prezentace vaší nemovitosti

    Váš makléř zpracuje profesionální prezentaci vaší nemovitosti pro její marketing a pro jednání se zájemci. Prodejní prezentace obsahuje veškeré obecné, ale i technické informace o vaší nemovitosti, fotodokumentaci, půdorysy a další případné dokumenty či informace.

  6. Zalistování vaší nemovitosti do systému

    Do 48 hodin od podepsání smlouvy o zastoupení je vaše nemovitost vložena do interního systému a následně pak exportována na všechny významné realitní servery. V momentě, kdy je vaše nemovitost vložena do systému.

  7. Marketing nemovitosti

    Důležitou součástí prodejního plánu je na míru sestavená inzerce vaší nemovitosti. Čím méně typizovaná nemovitost, tím rozličnější mohou být marketingové aktivity.

  8. Prohlídky vaší nemovitosti

    Váš makléř dopředu vybere pouze vhodné zájemce o prohlídku nemovitosti na základě jejich kritérií a finančních možností. Tím šetří váš čas i soukromí.

  9. Rezervační smlouva (Dohoda o složení blokovacího depozita)

    V případě, že se zájemce za dohodnutých podmínek rozhodne pro koupi vaší nemovitosti, uzavírá s ním vaše realitní kancelář rezervační smlouvu (dohodu o složení blokovacího depozita). Na jejím základě klient skládá rezervační poplatek (blokovací depozitum). Nemovitost je tak pro zájemce rezervována a smluvní strany mají čas na přípravu Kupní smlouvy a případně na vyřízení financování. 

  10. Kupní smlouva / Smlouva o převodu bytové jednotky / Smlouva o převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu

    Smlouva, na základě které dochází k převodu vlastnictví z prodávajícího (vás) na kupujícího. K přechodu vlastnického práva dochází zápisem do Katastru nemovitostí, k převodu družstevního podílu dochází okamžikem doručení Dohody o převodu orgánu bytového družstva.

  11. Prodej

    Smluvní strany podepíší všechny potřebné smlouvy, vaše realitní kancelář zajistí jejich podání na Katastrální úřad, nebo jejich předložení družstvu. Uschovateli předloží potřebné dokumenty (originální výpis LV), na základě kterého je vám uvolněna kupní cena.

  12. Předání nemovitosti

    Při předání nemovitosti musí prodávající zaplatit Daň z převodu nemovitosti, která činí 4% z kupní ceny nebo ze znaleckého posudku podle toho, která je vyšší. Vzhledem k tomu, že kupující je podle zákona ručitelem a v případě neuhrazení by tedy Finanční úřad mohl daň vymáhat po něm, nechává se odpovídající část kupní ceny v úschově, ze které je odeslána přímo na účet Finančního úřadu. Pokud prodávající vlastní nemovitost po dobu kratší než 5 let, musí zaplatit také daň z příjmu. Zkušený makléř by vás měl na tuto skutečnost upozornit a popřípadě doporučit či zajistit konzultaci s daňovým poradcem.

  13. Daňové přiznání

    Daňové přiznání k Dani z převodu nemovitosti je nutné předložit daňovému úřadu do konce 3. měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do Katastru nemovitostí.

    Povinnými přílohami jsou:

    • znalecký posudek o ceně zjištěné podle zvláštního právního předpisu (cenou platnou ke dni nabytí nemovitosti) nebo posudkem znalce, kterým se určuje hodnota předmětu vkladu podle obchodního zákoníku
    • ověřená kopie Kupní smlouvy s razítkem Katastrálního úřadu


    Cenou nemovitosti zjištěnou podle zvláštního právního předpisu se rozumí cena platná ke dni nabytí nemovitosti, tj. ke dni

    • právních účinků vkladu práva do Katastru nemovitostí, jde-li o úplatný převod nemovitosti evidované v Katastru nemovitostí na základě smlouvy
    • účinnosti smlouvy o úplatném převodu nemovitosti, která není evidována v Katastru nemovitostí
    • právní moci listiny, kterou se potvrzují nebo osvědčují vlastnická práva k nemovitosti


    Při vkladu do akciové společnosti nebo společnosti s ručením omezeným je součástí daňového přiznání také posudek znalce, kterým se určuje hodnota předmětu vkladu podle obchodního zákoníku.

    Znalecký posudek se nevyžaduje, jde-li o převod nebo přechod vlastnictví:

    • k nemovitosti, která je zcela osvobozena od daně
    • k pozemku bez stavby a trvalého porostu – v těchto případech si může daňový subjekt zjistit cenu pozemku sám podle oceňovacího předpisu
    • při zřízení práva odpovídajícího věcnému břemeni při darování nemovitosti – v těchto případech si může daňový subjekt zjistit cenu věcného břemene sám dle oceňovacího předpisu
    • k nemovitosti z vlastnictví územního samosprávného celku – základem daně je cena sjednaná
    • při vydražení nemovitosti- základem daně je cena dosažená v dražbě
    • při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví soudem – základem daně je cena stanovená soudem
    • při úplatném převodu nebo přechodu nemovitosti z vlastnictví České republiky, je-li převod nebo přechod vlastnictví k nemovitosti od daně osvobozen

Potřebné tiskopisy jsou v elektronické podobě k dispozici pro tisk s následným ručním vyplněním, případně ke stažení na webových stránkách České daňové správy (http://cds.mfcr.cz) v nabídce Daňové tiskopisy a na stránkách Ministerstva financí (www.mfcr.cz) v sekci Daně a Cla (nabídka Daně).

 

Štítky:

| | |

Zpět